深圳南山区一套法拍房评估价1781万、起拍价却高达3900万，溢价超2119万，10月15日开拍后无人报名流拍，定价争议引发广泛关注
。
1781万
评估价（10.3万/㎡）
3900万
起拍价（22.6万/㎡）
2119万
溢价差额
2.19倍
起拍价/评估价倍数
事件经过
10月27日
媒体曝光，法院回应
极目新闻致电南山法院，工作人员称起拍价由当事人与法院议价设定，可能为覆盖债权金额
。
10月15日
一拍流拍，无人报名
该房产在法拍平台正式开拍，因无人报名宣告流拍
。
拍卖前
定向询价，委托方定价
评估报告完成后，定价方式标注为"定向询价"，委托方将起拍价设为3900万
。
两个价格差在哪
评估价
10.3万/㎡
起拍价
22.6万/㎡
单位均为每平方米价格 · 建筑面积172.41㎡ · 数据来源：法拍平台公示信息
常规法拍房起拍价通常为评估价的70%–100%，本案起拍价却是评估价的2.19倍，远超常规区间。网友直呼"差价都可以再买一套同样的房子"
。
评估1781万元的房产以3900万元起拍, 溢价2119万元, 法院回应
楚天都市报
深圳一法拍房溢价2119万起拍引热议
楚天都市报
起拍价到底谁定的
1
法院委托评估
专业机构对标的物出具评估价1781万（10.3万/㎡），作为定价基准
。
2
定向询价定价
本案定价方式标注为"定向询价"，由当事人与法院议价确定起拍价
。
3
委托方设定起拍价
最终起拍价被设为3900万，法院称"有可能是为覆盖债权金额"
。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：起拍价由法院参照评估价确定，不得低于评估价的70%，但未设上限。
"覆盖债权"可能的利益逻辑
南山区法院工作人员
这一起拍价是当事人和法院议价设定的，在法拍中有时起拍价高于评估价，有可能是为了覆盖债权金额
。
极目新闻采访
网友质疑
起拍价比评估价高出2119万，差价都可以再买一套同样的房子了，谁会买呢
？
社交平台
评估报告显示该住宅因一起
债务合同纠纷案
被法院拍卖。起拍价3900万若恰好对应债务本金加利息等总额，则申请执行人（债权人）或被执行人（债务人）可能均有动机推高起拍价：债权人希望拍卖所得覆盖全部债权，债务人则可能借高价流拍争取更多协商空间或延缓财产处置
。
法拍大盘：别人打折，这套加价
+33.9%
前三季度全国法拍成交宗数同比
-8.2%
住宅成交均价同比变动
38.0%
住宅清仓率
57.3%
住宅占法拍成交金额比
中指研究院数据显示，2026年前三季度全国法拍市场"以价换量"特征突出——成交宗数增速远高于成交金额增速，住宅成交均价同比下降8.2%
。在大盘普遍折价抢量的背景下，本案起拍价超评估价2.19倍实属罕见。
法拍购房"价格陷阱"警示
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评估价≠市场价≠起拍价
：三者各有法律含义，评估价是机构估值，起拍价由委托方设定，可能远偏真实成交价。
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关注定价方式
：本案标注"定向询价"而非"网络询价"，不同询价机制下价格形成逻辑差异大，购房者应查验评估报告原文。
!
核查债务背景
：起拍价可能为覆盖债权金额而人为抬高，与房屋本身市场价值无直接关联
。
!
留意流拍后续
：法院工作人员表示一拍流拍后不确定是否二拍，会根据执行情况而定
。二拍起拍价通常可降至一拍价的80%。
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